Κοινωνική αντιπαροχή και κατοικία: Τα δύο νέα εργαλεία κατά της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα

Κοινωνική αντιπαροχή και κοινωνική κατοικία: με τα δύο νέα αυτά εργαλεία η ελληνική κυβέρνηση θα προσπαθήσει να αμβλύνει τη στεγαστική κρίση της χώρας, που είναι μία από τις μεγαλύτερες της Ευρώπης.

Πρόκειται για «σύνθετα» εργαλεία, όπως παραδέχθηκε στην ομιλία της στην Prodexpo 2025, η αρμόδια υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Δόμνα Μιχαηλίδου. Απαιτούν τη συνεργασία πολλών διαφορετικών φορέων, το «ξεκαθάρισμα» δημόσιας περιουσίας που για δεκαετίες έμενε αναξιοποίητη και τη σύμπραξη του ιδιωτικού τομέα.

Το μέτρο τηςκοινωνικής κατοικίας προβλέπει ότι θα χτιστούν κατοικίες σε κενές εκτάσεις που ανήκουν στο δημόσιο.

Η αρχή θα γίνει σε συνεργασία με το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας για την αξιοποίηση ανενεργών στρατοπέδων. Ήδη έχουν επιλεγεί τρία στρατόπεδα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πάτρα. Στόχος αυτής της πρώτης φάσης του προγράμματος είναι να αναπτυχθούν περίπου 1.500-1.700 κοινωνικές κατοικίες, προσιτές σε νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος.

«Στόχος μας είναι πολύ γρήγορα να μπορέσουμε να έχουμε αυξημένο στεγαστικό απόθεμα εκεί ακριβώς που χρειάζεται, στην καρδιά των αστικών κέντρων στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και την Πάτρα» είπε η υπουργός.

Το δεύτερο μέτρο, της κοινωνικής αντιπαροχής, προβλέπει σύμπραξη δημοσίου και ιδιωτικού τομέα, για την αξιοποίηση κτιρίων που δεν χρησιμοποιούνται πια.

Ένας ιδιώτης επενδυτής θα αναλάβει την αναμόρφωση κτιρίων που ανήκουν σε δημόσιους φορείς και θα αποδίδει τουλάχιστον το 30% των νέων κατοικιών που θα φτιάξει στο Δημόσιο.

Με αυτό τον τρόπο, όπως είπε η υπουργός, «αυξάνουμε το στεγαστικό απόθεμα, αξιοποιούμε τη λιμνάζουσα δημόσια περιουσία και δημιουργούμε νέες κοινωνικές κατοικίες εκεί όπου υπάρχει ανάγκη».

Ωστόσο, παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι τα μέτρα αυτά, παρότι εφαρμόζονται ήδη σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες, θα είναι δύσκολο να υλοποιηθούν στην Ελλάδα.

Καταρχάς, πολλά από τα ακίνητα που ανήκουν στο δημόσιο έχουν ένα περίπλοκο καθεστώς ιδιοκτησίας που απαιτεί μήνες ακόμα και χρόνια για να διευθετηθεί.

Επίσης, οι διαδικασίες για την έγκριση και αδειοδότηση των νέων κατοικιών είναι ιδιαίτερα χρονοβόρες.

Η αγορά ακινήτων ζητά διαδικασίες "fast track" για την ανέγερση νέων κατοικιών, κατά τα πρότυπα των μέτρων που εφαρμόστηκαν στην προετοιμασία των Ολυμπιακών Αγώνων.

Πόσο βαθιά είναι η ελληνική στεγαστική κρίση;

Σύμφωνα με τη νέα μελέτη της Prosperty, που παρουσίασε ο Αντώνης Μαρκόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος και Ιδρυτής της εταιρείας, η ελληνική αγορά στέγασης αντιμετωπίζει τόσο ζητήματα προσφοράς όσο και ζήτησης, με σημαντικές στρεβλώσεις που κρατούν ακίνητα αδιάθετα για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Στην πλευρά της προσφοράς, τα περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα είναι παλαιά, κυρίως χτισμένα τις δεκαετίες του ’60 και του ’70, και μόνο ένα στα δέκα έχει ανακαινιστεί. Σήμερα, υπάρχουν περίπου 131.000 ακίνητα προς πώληση και 45.000 προς ενοικίαση, γεγονός που καταρρίπτει τον μύθο της έλλειψης ακινήτων. Ωστόσο, πολλά παραμένουν αδιάθετα από έξι έως και είκοσι τέσσερις μήνες, κυρίως λόγω της αναντιστοιχίας τιμής και ποιότητας.

Η μέση ζητούμενη τιμή για τα ακίνητα αγγίζει τις 300.000 ευρώ, ή περίπου 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ τα νεόδμητα απευθύνονται κυρίως σε υψηλά εισοδηματικά στρώματα, με τιμές που συχνά ξεπερνούν τα 6.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για ακίνητα πολυτελείας.

Στην πλευρά της ζήτησης, η ιδιοκατοίκηση έχει μειωθεί κατά 12%, ενώ οι νέοι και οι οικογένειες δυσκολεύονται να αποκτήσουν δικό τους σπίτι λόγω υψηλών απαιτήσεων για ίδια συμμετοχή στα στεγαστικά δάνεια.

Υπάρχουν λύσεις, αλλά απαιτούν διαφάνεια

Η μελέτη προτείνει μια σειρά πολιτικών, όπως προγράμματα τύπου rent-to-buy με κρατική στήριξη, διεύρυνση του προγράμματος «Σπίτι μου», εφαρμογή του μοντέλου Shared Equity, κρατικές εγγυήσεις και στοχευμένες φοροελαφρύνσεις.

Άλλα μέτρα που επισημαίνει η μελέτη περιλαμβάνουν κλιμακωτό φόρο για τα κενά διαμερίσματα σε «κόκκινες» ζώνες, μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες με κρατική επιδότηση και τη θεσμοθέτηση ελληνικού MLS (Multiple Listing Service), που θα βάλει τέλος στην αδιαφάνεια των αγγελιών και στην ανορθολογική τιμολόγηση.

«Η διαφάνεια είναι το κλειδί για να διορθωθεί η αγορά», τονίζει ο Μαρκόπουλος, επισημαίνοντας ότι χωρίς σαφή δεδομένα κανείς δεν μπορεί να έχει πλήρη εικόνα της πραγματικής διαθεσιμότητας ακινήτων.

Η μελέτη καταλήγει ότι η λύση της στεγαστικής κρίσης δεν θα έρθει μόνο από την κατασκευή νέων ακινήτων, αλλά και από την εφαρμογή νέων εργαλείων, τη βελτίωση της διαφάνειας και την ενεργοποίηση πολιτικών που ενισχύουν την ιδιοκατοίκηση και διευκολύνουν την πρόσβαση στη στεγαστική πίστη.