Η Airbnb επικρίνει τους νέους κανόνες ενοικίασης της Ισπανίας

Η πλατφόρμα κρατήσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb αντέδρασε στους ισπανικούς περιορισμούς για τις ενοικιάσεις ακινήτων, τονίζοντας ότι θα έχουν σοβαρές επιπτώσεις τόσο στο εισόδημα όσο και στις θέσεις εργασίας.

Επικαλούμενη έρευνα που διεξήχθη από την Oxford Economics στα τέλη του 2024, η Airbnb προειδοποιεί για 400.000 θέσεις εργασίας που τίθενται σε κίνδυνο από τους κανονισμούς, παράλληλα με σχεδόν 30 δισεκατομμύρια ευρώ εισοδήματος.

Η ισπανική κυβέρνηση εφάρμοσε νέους κανονισμούς για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις 2 Ιανουαρίου. Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου που επιθυμεί να νοικιάσει το σπίτι του πρέπει πλέον να εγγραφεί σε εθνική βάση δεδομένων και να λάβει άδεια πριν μπορέσει να καταχωρήσει το ακίνητό του σε πλατφόρμες κρατήσεων.

Οι πάροχοι καταλυμάτων υποχρεούνται επίσης να συλλέγουν ευαίσθητες προσωπικές πληροφορίες από τους επισκέπτες τους, συμπεριλαμβανομένων των τραπεζικών στοιχείων και των προσωπικών αναγνωριστικών στοιχείων. Η Ισπανία έχει επίσης προτείνει να αυξηθεί ο ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ώστε να αντιστοιχεί στο 10% που καταβάλλουν τα ξενοδοχεία.

Αν και τέθηκε σε ισχύ τον Ιανουάριο, ο κανονισμός δεν θα εφαρμοστεί πλήρως μέχρι την 1η Ιουλίου. Μετά την ημερομηνία αυτή, οι ιδιοκτήτες ακινήτων κινδυνεύουν με πρόστιμα έως και 600.000 ευρώ για μη συμμόρφωση.

Γιατί η Ισπανία θέτει αυτούς τους περιορισμούς στις ενοικιάσεις ακινήτων;

Για την ισπανική κυβέρνηση, εταιρείες όπως η Airbnb τροφοδοτούν μια στεγαστική κρίση που μπορεί να σταματήσει μόνο μέσω κανονισμών.

"Υποχρέωσή μας είναι να δώσουμε προτεραιότητα στη χρήση των κατοικιών έναντι της τουριστικής χρήσης", δήλωσε ο πρωθυπουργός Pedro Sanchez σε συνέντευξη Τύπου την περασμένη εβδομάδα. "Υπάρχουν πάρα πολλά Airbnb. Αυτό που λείπει είναι οι κατοικίες".

Ο Σάντσεθ ισχυρίζεται ότι μη κάτοικοι από χώρες εκτός της ΕΕ αγόρασαν περίπου 27.000 σπίτια και διαμερίσματα στην Ισπανία το 2023, όχι για να ζήσουν αλλά για να βγάλουν χρήματα από αυτά. "Με την έλλειψη κατοικιών που έχουμε, σαφώς δεν μπορούμε να το επιτρέψουμε αυτό", κατέληξε.

Παράλληλα με τους περιορισμούς για το ποιος μπορεί να νοικιάζει σπίτια και τη νέα γραφειοκρατία για τους δυνητικούς ιδιοκτήτες, η Ισπανία ελπίζει να εφαρμόσει φόρο έως και 100 τοις εκατό στις αγορές ακινήτων για αγοραστές εκτός ΕΕ. Αυτό θα περιλαμβάνει αγοραστές από το Ηνωμένο Βασίλειο.

Ένας άλλος λόγος για τις αλλαγές είναι οι κάτοικοι που μιλούν κατά των επιπτώσεων του υπερτουρισμού. Καθ' όλη τη διάρκεια του 2024, τμήματα της Ισπανίας συγκλονίστηκαν από δραματικές διαμαρτυρίες κατά του τουρισμού σε σημεία υποδοχής επισκεπτών, ενώ αναμένονται περισσότερες το 2025.

Παρά τις τοπικές διαμαρτυρίες, η Ισπανία σημείωσε 10% αύξηση των επισκεπτών το 2024, με 94 εκατομμύρια ξένους τουρίστες να την επισκέπτονται σύμφωνα με τον υπουργό Τουρισμού Jordi Hereu.

Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, η εφαρμογή αυτών των νέων κανόνων είναι μια ανεπιθύμητη και συχνά συγκεχυμένη προσθήκη.

"Υπάρχει μεγάλη αβεβαιότητα σχετικά με αυτό", λέει ο Samuel Toribio, επικεφαλής Ευρώπης της πλατφόρμας ενοικίασης Homelike. "Βλέπουμε να εφαρμόζονται ταυτόχρονα διαφορετικά επίπεδα νομοθεσίας που σε ορισμένες περιπτώσεις είναι αντιφατικά".

Ο Toribio σημειώνει ότι αυτές οι διαφορετικές εφαρμογές σε δημοτικό, περιφερειακό και εθνικό επίπεδο προκαλούν σύγχυση στην αγορά. Ενώ η εθνική πολιτική απαιτεί αριθμό μητρώου, ορισμένες περιφέρειες εφαρμόζουν τους κανόνες με διαφορετικό τρόπο.

Στην Ανδαλουσία, για παράδειγμα, οι κανόνες αλλάζουν ανάλογα με τη διάρκεια της περιόδου ενοικίασης, ενώ στη Μαδρίτη ψηφίζεται κανόνας που εμποδίζει κάθε νέα βραχυχρόνια μίσθωση στο κέντρο της πόλης. "Υπάρχει έλλειψη τυποποίησης στη σκηνή που οδηγεί σε ανησυχητική αβεβαιότητα", πρόσθεσε.

Η Airbnb προειδοποιεί για τις επιπτώσεις στις αγροτικές κοινότητες και τις μικρές επιχειρήσεις

Η έκθεση της Oxford Economics διαπίστωσε ότι 141 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις επισκεπτών θα δαπανηθούν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ισπανία το 2023. Οι οικοδεσπότες κέρδισαν 5,4 δισ. ευρώ, αλλά η παραμονή αυτών των επισκεπτών στην Ισπανία απέφερε στην οικονομία 29,6 δισ. ευρώ μέσω των δαπανών σε καταστήματα, εστιατόρια και τοπικές επιχειρήσεις.

"Οι υπερβολικοί περιορισμοί που επιβάλλονται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν θα είναι επιζήμιοι μόνο για τους οικοδεσπότες, αλλά και για την αγροτική ανάπτυξη και την εμπορική δραστηριότητα των μικρών τοπικών επιχειρήσεων", αναφέρει η Airbnb. "Θα βλάψουν επίσης τον οικογενειακό τουρισμό που απλώς επιδιώκει να βρει οικονομικά προσιτά καταλύματα σε μη πολυσύχναστες περιοχές, βλάπτοντας την ανταγωνιστικότητα της Ισπανίας ως οικογενειακού προορισμού".

Τα στοιχεία της Eurostat δείχνουν μια τάση προς τις αγροτικές και λιγότερο επισκέψιμες τοποθεσίες για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το 2023, το 33,6% των διανυκτερεύσεων θα πραγματοποιηθεί σε αγροτικές περιοχές, από 31% το 2018, δηλαδή αύξηση κατά 17,6 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις επισκεπτών.

Πέρυσι, περίπου 150 μικρές ισπανικές πόλεις και δήμοι υποδέχθηκαν τους πρώτους τους τουρίστες, ενώ η Airbnb διαθέτει ενοικιάσεις σε περισσότερες από 5.000 αγροτικές και μη αστικές τοποθεσίες σε ολόκληρη τη χώρα.

"Ο ρόλος της Airbnb στην προώθηση αυτών των αγροτικών εμπειριών ενισχύει την ελκυστικότητα αυτών των προορισμών, ενδυναμώνει τις τοπικές κοινότητες και ενθαρρύνει τις πρακτικές βιώσιμου τουρισμού", καταλήγει η Oxford Economics.

Η Airbnb αναφέρει ότι το 70 τοις εκατό των κρατήσεών της αφορά ακίνητα σε αγροτικές ή χαμηλής πυκνότητας αστικές περιοχές.

"Μένοντας σε ένα εξοχικό σπίτι, αυτοί οι ταξιδιώτες έχουν ανακαλύψει νέες γειτονιές και τοπία", δήλωσε η Juliette Langlais, Διευθύντρια Δημοσίων Υποθέσεων EMEA της Airbnb. "Στρέφοντας τους τουρίστες μακριά από πολυσύχναστους αστικούς προορισμούς, όπου συσσωρεύονται η προσφορά ξενοδοχείων, οι συγκεντρωμένες τουριστικές ροές και οι τοπικές προκλήσεις, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν διασκορπίσει τα οφέλη του τουρισμού στις τοπικές οικογένειες και επιχειρήσεις σε αμέτρητους αγροτικούς προορισμούς".

Η πλατφόρμα ενοικίασης HomeToGo δήλωσε στο Euronews Travel ότι, το 2024, το 87% των αναζητήσεών της για διαμονή στην Ισπανία αφορά αγροτικούς προορισμούς.

Οι περιορισμοί στις ενοικιάσεις διακοπών λύνουν τον υπερτουρισμό;

Μελέτες περιπτώσεων από άλλες πόλεις όπου έχουν επιβληθεί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δείχνουν ότι αυτό δεν θα είναι η χρυσή σφαίρα που αναζητά η Ισπανία.

Στο Άμστερνταμ, το οποίο έχει εφαρμόσει μια σειρά από κανονισμούς για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι τουρίστες δεν έχουν σταματήσει να έρχονται. Από το 2022 που θεσπίστηκαν οι ισχύοντες κανονισμοί, οι συνολικές διανυκτερεύσεις επισκεπτών στην πόλη αυξήθηκαν κατά 12%.

Ενώ τα ξενοδοχεία είδαν τις διανυκτερεύσεις επισκεπτών να εκτοξεύονται, ο αντίκτυπος των κανονισμών έπληξε δυσανάλογα τους ιδιοκτήτες βραχυχρόνιων μισθώσεων. Κατά την ίδια περίοδο, σημειώθηκε μείωση κατά 52% στις βραχυχρόνιες διανυκτερεύσεις φιλοξενουμένων, η οποία, σύμφωνα με την Oxford Economics, μπορεί να σημαίνει ότι χάθηκαν 269 εκατομμύρια ευρώ σε δυνητικά κέρδη των οικοδεσποτών.

Η έκθεση επισημαίνει επίσης μια αυξανόμενη "άτυπη" αγορά ενοικίασης, όπου οι οικοδεσπότες απλώς αγνοούν το σύστημα και νοικιάζουν σε επισκέπτες ανεπίσημα, διαφημίζοντας σε αγγελίες ή στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης αντί για ρυθμιζόμενες πλατφόρμες.

"Η Airbnb κατανοεί ότι σε ορισμένες περιοχές δημοφιλείς στους τουρίστες, όπου οι ειδικές βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν μεγάλο ποσοστό του αποθέματος κατοικιών, ο αντίκτυπος στο κόστος στέγασης και στη διαθεσιμότητα μπορεί να είναι σχετικά υψηλός", λέει ο Jaime Rodríguez de Santiago, γενικός διευθυντής της Airbnb Ισπανίας. "Σε αυτό το σημείο η Airbnb είναι ανοιχτή στη συνεργασία με τις κυβερνήσεις για την επιβολή στοχευμένων και κλιμακωτών ρυθμίσεων".

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν ένα ελάχιστο ποσοστό του συνολικού αποθέματοςκατοικιών στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις. Το Άμστερνταμ έχει το υψηλότερο ποσοστό, αλλά εξακολουθεί να είναι μόνο 1,5%. Στην Ισπανία, το 1,2% των κατοικιών της Βαρκελώνης και της Μαδρίτης χαρακτηρίζεται ως βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Αλλά ακόμη και αυτό δεν είναι η πλήρης εικόνα, καθώς πολλά από αυτά τα ενοίκια κατοικούνται τουλάχιστον για ένα μέρος του έτους από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Όσον αφορά τις αποκλειστικές ενοικιάσεις, οι οποίες είναι διαθέσιμες για τουλάχιστον 180 διανυκτερεύσεις το χρόνο, το μερίδιο της Μαδρίτης είναι 0,1% και της Βαρκελώνης 1,3%.

Η Airbnb ισχυρίζεται ότι το λόμπι των ξενοδοχείων έχει προωθήσει το μήνυμα ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ευθύνονται για την έλλειψη κατοικιών. Αλλά αν δεν είναι η Airbnb και οι παρόμοιες πλατφόρμες που προκαλούν την κρίση στέγασης, τότε τι είναι;

"Το κύριο ζήτημα είναι η έλλειψη προσφοράς", δήλωσε ο Samuel Toribio στο Euronews Travel. "Ο ρυθμός κατασκευής νέων κατοικιών δεν έχει φτάσει ακόμη τα πρότυπα του 2007 λόγω του αυξημένου κόστους παραγωγής, της έλλειψης επαγγελματιών στον κλάδο και της αδυναμίας προσέλκυσης επενδύσεων".

Ο Toribio αναφέρει επίσης ότι ο νέος οικιστικός νόμος στην Ισπανία, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ το 2023, είναι "τρομακτικός" για τον κλάδο. Λέει ότι υπάρχει έλλειψη φορολογικών κινήτρων για τους ιδιώτες ιδιοκτήτες ακινήτων ώστε να διαθέσουν περισσότερες κατοικίες στην αγορά.

Η Airbnb Ισπανίας λέει ότι το βασικό πρόβλημα είναι ότι δεν χτίζονται αρκετά σπίτια. "Την τελευταία δεκαετία, η Ισπανία έχει χτίσει λιγότερα σπίτια από ό,τι σε οποιαδήποτε άλλη στιγμή από το 1970", δήλωσε εκπρόσωπος στο Euronews Travel. "Το 2023, τα στοιχεία του Υπουργείου Στέγασης δείχνουν ότι η δημιουργία νέων νοικοκυριών στην Ισπανία ξεπέρασε τον αριθμό των νέων κατοικιών που χτίστηκαν κατά τρία προς ένα".

Η πλατφόρμα ενοικίασης επισημαίνει επίσης ότι η Ισπανία έχει πάνω από τέσσερα εκατομμύρια κενές κατοικίες, που αντιστοιχούν σε περισσότερο από το 14% του στεγαστικού της αποθέματος.

Όσον αφορά τον υπερτουρισμό, ο Toribio σημειώνει ότι χρειάζονται συζητήσεις που να υπερβαίνουν τους ισχύοντες κανονισμούς. "Υπάρχει τεράστια ανάγκη για μια συζήτηση γύρω από τις πιθανές ποσοστώσεις και το είδος του τουρισμού που μπορούν να απορροφήσουν οι πόλεις", λέει.

Τόσο η Airbnb όσο και η έκθεση της Oxford Economics επισημαίνουν ότι, με την εφαρμογή αυτών των περιορισμών, η Ισπανία θα μπορούσε στην πραγματικότητα να οδηγήσει περισσότερο τουρισμό στις ήδη υπερπλήρεις πόλεις και αστικές περιοχές.

"Αυτοί οι κανονιστικοί περιορισμοί συμβάλλουν στο να εξαρτάται η τουριστική οικονομία της Ισπανίας σε μεγάλο βαθμό από τις διεθνείς ξενοδοχειακές αλυσίδες, υπερσυγκεντρωμένες σε ορισμένες αστικές και παράκτιες περιοχές", αναφέρει η Airbnb. "Αυτό τροφοδοτεί τον μαζικό τουρισμό και ανεβάζει τις τιμές διαμονής για τους ταξιδιώτες, με ελάχιστο ή καθόλου όφελος για τις τοπικές οικογένειες".