AB konut piyasası: Turizm ve kısa dönemli kiralamalarla şişen ev fiyatları

Avrupa Komisyonu'nun salı günü yayınlanan "Avrupa Birliği'nde konut: piyasadaki gelişmeler, temel faktörler ve politikalar" başlıklı raporu, konut fiyatlarının son on yılda Avrupa Birliği genelinde önemli ölçüde arttığını ve Portekiz'in konutların en fazla değerlendiği ülkeler listesinde yer aldığını gösteriyor.

Yüksek faiz oranları, daha varlıklı ailelerin ve yatırımcıların konut talebi; kentleşme; göç ve aile yapılarındaki değişiklikler; kısa dönemli kiralamalardaki artış; yeni inşaat eksikliği ve inşaat iş gücü sıkıntısı, Avrupa Birliği'ndeki konutların mevcut durumuna katkıda bulunan faktörler.

Rapora göre 2014-2024 yılları arasında AB'de konut fiyatları ortalama yüzde 50 artarken, Macaristan, Litvanya, Çekya, Portekiz, Estonya, Bulgaristan ve Polonya'da nominal konut fiyatı artışı yüzde 200'ü aştı.

Araştırmacılar, konut fiyatlarının ortalama gerçek değerin üzerinde artmasının Portekiz'de daha önemli olduğunu tahmin ediyor. "2024 yılına kadar aşırı değerlenmenin önemli ölçüde artacağı tahmin edilen tek ülke olan Portekiz'de fiyatların yaklaşık yüzde 35 oranında aşırı değerlenmiş olacağı tahmin ediliyor," dedi.

Turizm ve kısa dönemli kiralamalar

Portekiz'de ev fiyatlarının şişmesinin çeşitli nedenleri bulunuyor. Avrupa Komisyonu'nun raporuna göre turizm ve kısa dönemli kiralamalar bunlardan bazıları.

Araştırmacılar**,** "Turistik bölgelerde kısa dönemli kiralamalardaki artış, ev fiyatları ve kiralardaki artışla yakından ilgilidir" sonucuna varıyor.

Airbnb gibi ev paylaşım platformlarının yükselişi, uzun vadeli kiralama piyasasındaki arzın azalmasına katkıda bulunduğu için geleneksel emlak piyasasını bozdu.

Çalışma, "Genel olarak turizmdeki artışın ve özellikle ev paylaşım platformlarının yükselişinin, tarihi şehir merkezleri gibi bazı önemli yerlerde kiraların ve ev fiyatlarının artmasına katkıda bulunduğunu gösteren kanıtlar giderek artıyor," şeklinde sonuçlanıyor.

Rapora göre Portekiz, turizmin "konut fiyatları üzerinde en büyük etkiye" sahip olduğu AB ülkesi.

Bu durum, Barselona gibi büyük şehirlerde aşırı turizmin sorun olduğu İspanya gibi ülkelerde de bulunuyor.

Kurumsal yatırım

Instituto Universitario de Lisboa (ISCTE) tarafından yürütülen "Ulusun Durumu ve Kamu Politikaları 2025" çalışmasının son verilerine göre Portekiz'de kamu konutlarının oranı Avrupa'daki en düşük oranlardan biri olup toplamın yaklaşık yüzde 2'sini temsil ediyor.

Bu gerçek, Avrupa Komisyonu'nun raporunda ifade edilen bir başka faktörle birleşerek sektördeki krizi açıklamaya yardımcı oluyor. "Bazı kentsel alanlarda konut stokunun bir kısmı şirketlere aittir ve uzun süren düşük faiz oranları kurumsal yatırımcılardan gelen talebin artmasına katkıda bulunmuştur."

Raporda, sigorta şirketleri ve emeklilik fonları gibi kurumsal yatırımcıların "özellikle küresel başkentlerde son on yılda emlak fiyatlarındaki artışta önemli bir rol oynadığı" belirtiliyor.

Portekiz'de emeklilik fonları "önemli ölçüde risk altında."

Yapı ruhsatlarının verilmesi de kamu konut stokunun artırılması için bir sorun teşkil ediyor ve Portekiz, Hırvatistan, İspanya ve Yunanistan gibi ülkelerde küresel mali krizin ardından önemli ölçüde düştü.

İnşaat ruhsatları için uzun süren bürokrasi de konut sıkıntısını açıklayabilir. "Çoğu AB ülkesinde, ruhsat vermek için Litvanya'da 3 hafta ile Portekiz'de 31 hafta arasında değişen sabit süreler bulunuyor."

Buna ek olarak, "bazı ülkelerdeki ruhsatlandırma süreci, gereksiz gecikmelere ve idari yüklere yol açabilen karmaşık dokümantasyon gereklilikleri ile yüklü." Bu gerekliliklerin basitleştirilmesi amacıyla gözden geçirilmesi - örneğin uygun olduğu durumlarda gerekli belgelerin sayısının veya karmaşıklığının azaltılması - daha fazla verimliliğe katkıda bulunabilir."

Boş mülkler

Portekiz'de konut söz konusu olduğunda hesaplanamayan sayıdaki boş mülk de gündemde ve Avrupa raporu bu konuya da değiniyor.

"Boş mülkler konusu AB genelinde önemli bir sorun teşkil etmekte olup, Avrupa genelinde yaklaşık her altı mülkten birinin boş olduğu tahmin edilmektedir."

Portekiz bir kez daha Bulgaristan, Romanya, Malta, Güney Kıbrıs ve Macaristan ile birlikte en çok boş mülke sahip ülkeler listesinin başında yer alıyor.

Avrupalı araştırmacılar tarafından yapılan analiz, bazı büyük şehirlerdeki yüksek boş mülk oranının konut sıkıntısına büyük ölçüde katkıda bulunduğunu öne sürüyor.

Portekiz ve konut krizi

Bu konu Portekiz siyasetinin değişmez temalarından ve son hükümetlerin eleştirilerinden biri olmuş, artan kiralar ve uygun fiyatlı konut eksikliği nedeniyle sık sık gösteriler düzenlenmiştir.

Sunulan tedbirler arasında, sektörün uzun süredir talep ettiği, inşaata yönelik yeni bir vergi teşviki de yer alıyor: 648 bin euroya kadar olan inşaatlar için KDV'nin yüzde 6'ya indirilmesi. Yüzde 6'lık KDV oranı 2 bin 300 euroya kadar olan kiralamalarda da geçerli olacak.

Kiralamalardaki 2 bin 300 euroluk sınırla ilgili olarak Başbakan, bu kararın Lizbon, Porto ve ortalama tutarların bundan daha yüksek olduğu diğer belediyeler gibi "daha büyük baskı alanlarına" dayandığını açıkladı.

Önlemlerin çoğu vergi ile ilgili ve bu nedenle Parlamento'nun onayına bağlı, ancak kiralama sektörüne yönelik birkaç değişiklik de var.

Haziran ayında Avrupa Komisyonu, Portekiz hükümetlerinin konut krizine müdahalede etkili olmadıkları uyarısında bulunmuş ve kira kontrolleri ya da yerel konutlara sınırlama getirilmesi gibi somut tedbirler alınmasını önermişti.