Avrupa genelinde konut fiyatları: En yüksek artışlar hangi ülkelerde?

Avrupa Birliği’nde konut fiyatları 2025’in ikinci çeyreğinde yükselmeye devam ederek art arda yedinci yıllık yükselişini kaydetti.

Nominal olarak Finlandiya hariç tüm AB ülkelerinde fiyatlar arttı; enflasyona göre ayarlandığında ise 26 ülkenin 21’inde maliyetler yükseldi.

Veriler, birçok Avrupalının hâlâ konut sahibi olmakta zorlandığını gösterse de, erişilebilirlik kaygılarının pek çok bölgede fiyatları aşağı çekmediğini ortaya koyuyor.

Peki, son bir yılda hangi ülkelerde fiyat artışları en güçlü oldu? Bu eğilimler uzun vadeli değişimlerle nasıl karşılaştırılıyor?

Yedi AB ülkesinde yüzde 10'un üzerinde nominal artış kaydedildi

AB İstatistik Ofisi Eurostat’a göre AB’de konut fiyatları 2025’in ikinci çeyreğinde yıllık bazda ortalama yüzde 5,4 arttı. Yedi ülkede artış yüzde 10’un üzerine çıktı; en güçlü yükseliş Portekiz’de (yüzde 17,1), Bulgaristan’da (yüzde 15,5) ve Macaristan’da (yüzde 15,1) kaydedildi.

Hırvatistan (yüzde 13,2), İspanya (yüzde 12,8), Slovakya (yüzde 11,3) ve Çekya (yüzde 10,5) da çift haneli artış gösteren ülkeler arasında yer aldı.

Buna karşılık, konut fiyatlarının yüzde 1,3 gerilediği Finlandiya, 2025’in ikinci çeyreğinde düşüş yaşayan tek ülke oldu.

Üç ülkede fiyat artışları yüzde 1’in altında kaldı: Fransa (yüzde 0,5), İsveç (yüzde 0,7) ve Güney Kıbrıs (yüzde 1).

AB’nin diğer büyük ekonomilerinde artışlar daha sınırlı ve AB ortalamasının altında gerçekleşti. Almanya’da fiyatlar yüzde 3,2, İtalya’da ise yüzde 3,9 yükseldi.

Türkiye’de konut fiyatları son yıllarda büyük artış gösterdi. En güncel veri 2024’ün dördüncü çeyreğine ait; bu dönemde fiyatlar yüzde 28,5 oranında arttı ve Türkiye, konut fiyatı artışında zirvede yer aldı.

Portekiz ve Bulgaristan’da reel konut fiyatlarında artış

Reel (enflasyondan arındırılmış) değişimler, tüketici fiyat enflasyonunu hesaba kattığı için fiyat hareketlerine dair daha doğru bir bakış sunuyor. Enflasyona göre ayarlandığında, AB’de konut fiyatları ortalama yüzde 2,8 arttı.

Portekiz (yüzde 14,3) ve Bulgaristan (yüzde 14,1), reel konut fiyatlarında en güçlü artışları kaydederek yüzde 14’ü aştı. Macaristan ve İspanya (her biri yüzde 9,2) ile Hırvatistan (yüzde 8,9) da çift hanelere yaklaşan kayda değer artışlar gördü.

Global Property Guide’dan Mikk Kalmet, Euronews Business’a yaptığı açıklamada, “Portekiz’de reel konut fiyatlarındaki artış, güçlü yabancı talep tarafından yönlendiriliyor. Özellikle dijital göçebeler ve vergi teşvikleri ile oturum programları kapsamında taşınan yabancılar, kalıcı konut arzı sıkıntısıyla birleşerek fiyatları yukarı çekti,” dedi.

Kalmet, özellikle Lizbon ve kıyı bölgelerinde sınırlı yeni inşaatın rekabeti artırdığını, bu durumun fiyatları yerel gelir artışlarının çok üzerine taşıdığını belirtti.

Deloitte Gayrimenkul Endeksi 2025’e göre, Bulgaristan’da son dönemdeki artışlarda “ekonomik büyüme, ipotek kredilerine daha kolay erişim ve Euro Bölgesi’ne katılım beklentisindeki iyimserlik” önemli rol oynadı; talep güçlü kalmaya devam ediyor.

Reel bazda konut fiyatları beş ülkede düşüş gösterdi, ancak gerilemeler çoğunlukla sınırlı oldu.

En büyük düşüşü yüzde 2,6 ile Finlandiya yaşarken, onu İsveç (yüzde 1,7) ve Romanya (yüzde 1,2) izledi. Fransa (yüzde 0,1) ve Avusturya’daki (yüzde 0,3) düşüşler ise oldukça minimaldi.

İtalya’da (yüzde 1,8) ve Almanya’da (yüzde 0,7) artış mütevazı düzeyde kaldı ve yüzde 2’nin altında gerçekleşti.

Gayrimenkul fiyatlarında beş yıllık değişim

Uzun vadeli fiyat değişimlerini incelemek de konut piyasasının nasıl evrildiğine dair daha net bir tablo sunuyor.

2020’nin ikinci çeyreği ile 2025’in ikinci çeyreği arasında reel konut fiyatları en dramatik artışı Portekiz’de gösterdi ve yüzde 40,6 yükseldi. Diğer tüm ülkelerde artış yüzde 30’un altında kalırken Portekiz bu yönüyle ayrıştı.

Knight Frank’tan Alex Koch de Gooreynd, Euronews Business’a yaptığı değerlendirmede, “Pandeminin etkisi hâlâ önemli bir faktör. Giderek daha fazla çalışan ve girişimci her yerden uzaktan çalışabiliyor ve Gayrimenkul Vergi İstisnası (NHR) rejimi Portekiz’in cazibesini artırdı,” dedi.

Gooreynd, Portekiz’deki geleneksel piyasanın her zaman yaşam tarzı arayışındaki alıcılar ve Porto, Lizbon, Cascais, Comporta ve Algarve gibi merkezlerde fırsat arayan yatırımcılar tarafından yönlendirildiğini vurguladı.

“Yeni bir eğilim ise hem yatırımcılar hem de aileler tarafından Alentejo’nun daha sakin kırsal bölgelerine yönelik talebin artması,” diye ekledi.

Hırvatistan (yüzde 29,9), Macaristan (yüzde 29,4), Litvanya (yüzde 28,8), Bulgaristan (yüzde 25,1), Estonya (yüzde 22,5) ve Slovenya (yüzde 20,3) da yüzde 20’nin üzerinde reel artış kaydeden ülkeler oldu.

Finlandiya, bu dönemde reel konut fiyatlarının yüzde 18 düşmesiyle en büyük gerilemeyi kaydetti; onu Romanya (eksi yüzde 13,7) ve İsveç (eksi yüzde 10) izledi.

Mikk Kalmet, “Finlandiya’daki keskin konut fiyatı düşüşü, zayıf ekonomik büyüme, artan işsizlik ve 2022’den bu yana faiz oranlarındaki sert artışın birleşimini yansıtıyor. Bu faktörler konut erişilebilirliğini aşındırdı ve talebi dondurdu,” dedi.

Kalmet, işlem hacimlerinin tarihi düşük seviyelere indiğini, özellikle Büyük Helsinki bölgesinde satılmamış yeni konut stokunun fiyatlar üzerinde baskıyı artırdığını belirtti.

AB’nin dört büyük ekonomisi arasında yalnızca İspanya (yüzde 14) artış kaydetti; Almanya’da (eksi yüzde 8,5), Fransa’da (eksi yüzde 6,1) ve İtalya’da (eksi yüzde 3) ise fiyatlar düştü.

İspanya, Hırvatistan ve Yunanistan için Kalmet, bu pazarların uluslararası alıcılardan, turizm bağlantılı talepten ve Kuzey ile Batı Avrupa’ya kıyasla görece uygun fiyatlardan faydalandığını, ancak artan borçlanma maliyetlerinin bazı şehirlerde fiyat artışını kademeli olarak yavaşlattığını ifade etti.

Son beş yılda Türkiye’de konut fiyatları dramatik bir şekilde yükseldi. Eurostat’a göre, 2019 sonundan 2024 sonuna kadar nominal fiyatlar yüzde 1.175 arttı; aynı dönemde enflasyon yaklaşık yüzde 500 yükseldi.